城中村改造的合作模式

來源：建筑設(shè)計(jì) 瀏覽：- 發(fā)布日期：2024-08-16 08:38:21

我國改革開放以來所出現(xiàn)的“城中村”，是鄉(xiāng)村在向城市轉(zhuǎn)型的過程中，由于各種主客觀原因，造成轉(zhuǎn)型不徹底，形成的一些在用地上以原有居住功能形態(tài)為主，兼有大量商業(yè)、服務(wù)業(yè)的異質(zhì)城市聚居環(huán)境。下面廣東建科設(shè)計(jì)淺談一下城中村改造的合作模式：

1、村民自主開發(fā)模式（單方關(guān)系）

該模式主要是一些區(qū)位優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的村子作為城中村的改造主體，在進(jìn)行城中村改造中以村委會(huì)為主進(jìn)行的自下而上的改造。

該模式優(yōu)點(diǎn)是村民參與城中村的改造，把村民的利益內(nèi)部化，改造本身既能符合村民的意愿，又能夠使村民的利益得到保證，改造推動(dòng)比較順利。但如果改造所需資金龐大而村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限時(shí)，這種模式就無法實(shí)施。另外，由于村集體開發(fā)的專業(yè)技術(shù)和管理能力薄弱，改造成本會(huì)較高，或者是形成的新的社區(qū)的物質(zhì)形態(tài)檔次、品質(zhì)不高。

2、政府主導(dǎo)改造模式（單方關(guān)系）

該模式是以政府為主導(dǎo)的單方改造模式，政府承擔(dān)全部改造費(fèi)用。改造工作自上而下，統(tǒng)一實(shí)施，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。

政府能夠從整個(gè)城市景觀、環(huán)境效益和社會(huì)效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行更新，從根本上解決“城中村”問題，既能夠保證改造質(zhì)量，也能在一定程度上降低改造成本（土地出讓金以及部分稅費(fèi)免除）。此外，還有利于調(diào)配各相關(guān)部門的資源。但是，這種模式最普遍的困難就是資金問題。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、政府實(shí)力雄厚的沿海城市還可以維持改造費(fèi)用，而內(nèi)地和西部城市或者“城中村”數(shù)量眾多的城市基本不可能承擔(dān)如此巨大的改造費(fèi)用。

3、政府+開發(fā)商模式（兩方關(guān)系）

該模式是政府與開發(fā)商形成伙伴關(guān)系，與村民進(jìn)行搏弈，是一種自下而上的模式，以開發(fā)商為主導(dǎo)，以盈利為目的，選擇地段好、有盈利空間的城中村，根據(jù)城市化進(jìn)程中城中村改造的規(guī)劃，市場化的運(yùn)作方式，爭取政策上更大的優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

該模式優(yōu)點(diǎn)在于專業(yè)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理能力強(qiáng)，可以保證改造的開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益，提高市場價(jià)值與社會(huì)影響力，從經(jīng)濟(jì)角度來說是最理想的。

缺點(diǎn)是開發(fā)商行為受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，容積率難以滿足其對商業(yè)利潤的需求。而且，開發(fā)商改造還存在規(guī)劃管理與建設(shè)周期的問題。如果一個(gè)村因各地塊拍賣結(jié)果不同而由不同開發(fā)商開發(fā)，結(jié)果可能會(huì)造成各開發(fā)商各自為戰(zhàn)，這就脫離了統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)管理城中村的原則，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的便利。各開發(fā)商由于自身資金周轉(zhuǎn)問題也可能造成各地塊開發(fā)時(shí)間不統(tǒng)一，影響城中村改造進(jìn)度。此外，由開發(fā)商直接面對村民拆遷工作也容易遭遇釘子戶、拆遷難等問題，給改造增加難度。